原创上海投融01-12 09:44

摘要: 新年伊始,楼市限购松绑悄悄打响了第一枪。多个城市发布楼市最新政策,一夜之间,对于“楼市政策是否真的开始松绑”

新年伊始,楼市限购松绑悄悄打响了第一枪。


多个城市发布楼市最新政策,一夜之间,对于“楼市政策是否真的开始松绑”,各界猜测不断。


1、全国首个部分区域解除限购城市出现

2、为什么这些城市进行调整?

3、全国“变相松绑政策”信号不断

4、政策调整对市场有什么影响


1

全国首个部分区域解除限购城市出现


1月5日晚间,兰州的一纸通知,让全国楼市圈异常兴奋,当地对现行调控政策终于进行调整,最重要的调整就是为部分区域的限购松绑。这项政策甚至被媒体们激动地称呼为“打响楼市松绑第一枪”。


兰州发布新政宣布取消部分区域住房限购,但同时也对部分城区的住房开始实施3年期限的限售政策。


实际上,纵观全国,一些城市正在以人才竞争为由头,用另一种方式松绑限购政策,以增加楼市成交量,维持楼市稳定。



一是西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策取消;


二是城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的一手和二手住房实施限售3年。


这其中隐藏着两大重点信号:这是全国首个在部分区域解除限购的城市,首次把二手房纳入限售范畴。


西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,此次兰州楼市政策调整符合国家要求,符合当地具体区域房地产供需实际情况。“兰州作为西部地区经济发展欠发达城市,房地产市场与地方经济发展和社会情况相适应,因此有些区域就没有限购必要了。”


据安居客数据显示,兰州房价从1月均价每平米9360元上涨至12月均价每平米9989元每平米。纵观2017年1-12月房价变化,兰州房价走势呈现上涨趋势。对此,杨东朗表示:“兰州房价一度比西安房价高一点,与土地供应也有关系,由于兰州特殊的地理条件,土地增长供应总量受限,所以房价可能涨一些。”


合肥:放宽限价政策


合肥在1月3日宣布,放宽限价。


合肥国土局和物价局表示:政府价格部门不得核定商品房价格,商品房应由开发商自主定价。


合肥市官方回复信件内容核心如下:


我市自2016年11月开始,对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地(含商住用地)实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式,要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。


具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地)没有此项规定。


意思很明确,符合限价条件的是2016年11月之后出让的地块,2016年11月之前出让的地块不限价,上市售价应当不受限制,随市场而定。


这意味着,2016年11月之前的高价地块,按照市场规律应该也会卖出更高的价格。



不少媒体因此得出“合肥取消政府限价了”的结论。


另外,前不久,南京对于人才落户等条件也进行了调整,根据南京市委今年1号文件出炉,主题是打造具有全球影响力的创新名城,时间表是8年。


人才竞争政策下的隐形松绑


1月4日,南京市召开创新名城建设专题新闻发布会,对2018年市委1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》进行解读。其中关于人才落户购房方面是这样说的:


入户与安居,是一个城市吸引人才必须考虑的两大因素。 南京将调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。也就是高校本科以上毕业生凭毕业证书,就能先落户南京。


在安居上,南京将建立市场化社会化人才认定机制和多主体供给、多渠道保障、租购并举的人才安居政策体系。“南京即将拿出更大力度的人才安居政策,作为市委1号文件的配套文件下发。


这意味着,南京落户条件放宽了,更多的人应该说是更多40岁以内的刚需可以在宁买房了。此前,南京落户的要求为研究生及以上在南京就业创业,现在降了一个级别。


研究生与本科生之间的藩篱一破,带来的就是上百万的购房需求,对南京楼市房价的影响,可想而知。


为此南京出台了创新10条,为了广揽天下英才,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。


事实上,除了南京外,武汉、长沙、济南、郑州、成都、重庆、沈阳等城市早就以“抢夺人才”为由,针对部分人隐性放松了楼市限购。郑州甚至都不用落户就可以买房。


2

为什么这些城市进行调整?


图片来源:大伟看楼市


首先从市场上来看,数据显示,这些城市的房价除非兰州外,同比都有下调,特别是限价下的网签数据显示,市场的确平稳了。


另外从土地市场看,在全国大部分城市卖地热的情况下,这些城市2017年土地收入出现下调:


图片来源:大伟看楼市


2017年,兰州市三县六区以挂牌、协议方式(划拨用地不计成交价)成交土地总额为134.58亿元,较之2016年(102.44亿元)增加约31.63%。


从房地产交易量看,2017兰州商品房供应:主城区遇冷,新区发力。2017年兰州商品房新增供应面积中,兰州新区居首,供应商品房210.94万平米,其中住宅167.29万平米,非住宅43.65万平米,业态多为住宅、商业、仓储物流等;较之2016年,兰州新区仅新增40.27万平米商品房供应面积,增长了423.81%。


南京全市共成交新房6.2万套,跟2016年“史上峰值”的12.8万套相比,整整少了一半。2017年合肥楼市成交量同比下跌73%。


从房地产市场的基本面看,调控政策调整的城市,基本有2个主要特点:


一、2017年土地市场收入明显降低,市场库存明显分化。特别是兰州,主城区无房可买,郊区供应量大。


二、房价从统计数据看,已经有所平稳。在限价下,市场价格同比降低,但前期大量的高价盘已经签约未备案,或者地王项目预售价监管导致亏损无法入市。


3

全国“变相松绑政策”信号不断


全国其他热点二线城市为了争夺人才,在2017年也陆续出台了人才安居、购房等政策,放松对人才的购房条件。这也被视为“变相松绑政策”的信号。


长沙:在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才,首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。


武汉:争取“让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房”。


济南:取消购房、投资纳税落户条件限制,实行居住就业落户。


郑州:符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校的本科毕业生,在郑首次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴。


西安:近5年毕业或35周岁以下的高校毕业生创业,可申请贷款,额度最高50万元,期限一般为两年,并给予50%贴息。


秦皇岛:2017年12月份公布的人才办法显示,秦皇岛将确保提供一套人才公寓供人才租住,人才公寓租期可达5年。最高级的A类人才可免费租住,最低级的D类人才(硕士和本科)也仅需负担40%的租金。后续还可以买下这些人才公寓,个人仅以保障房价格购买,价格超出部分由政府和用人单位各承担50%。


昆山:本科毕业即可落户买房,不受限。


其实,就在近日,关于2018年限购、限价等调控会不会放松的问题上,任志强再次祭出“夜壶论”,直言调控如何进展要依赖于地方政府的钱袋子,兵马未动,粮草先行。


“现在很多地方政府的财政已经比较紧张了,而我们房地产就是尿壶,夜壶总是在尿急的时候才用。”


4

政策调整对市场有什么影响


整体看,因为信贷政策依然紧张,不存在全面爆发的可能性。调整政策不代表全面放松。之前部分城市的政策的确力度过严。


但热点城市,特别是限价之前过度严格的城市,存在释放堰塞湖的可能性,对于部分地王项目,尝试放开限价,在收紧信贷的情况下,对市场影响不会太大。


房地产的发展是要平稳健康,而不是市场崩盘,平稳是主基调,托底盖帽也是分城市调控的主要内容。未来不仅仅是一城一策,而是一城多策。


2017年房地产市场调控最成功的地方是,在热点城市房价被抑制的情况下,全国房地产市场依然维持推动的经济活力。2018年,调控的方向也肯定是依然维持这个发展趋势。


以最典型的兰州为例,库存过多的区域松绑政策,库存少的区域加码调控,符合调控的大方向。


对于刚需来说,建议特别是北京这些已经成交量基本平稳的区域,可以看看房了。另外2015-2016年地王数量特别多的城市,比如南京、合肥等,这些市场也可以看看了。 



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